Áno, majetok, najmä dom, byt, pozemok alebo spoluvlastnícky podiel, je možné prepísať na dieťa. Slovenské právo však nepozná jednoduchý jednostranný „prepis“ nehnuteľnosti. Vlastnícke právo sa prevádza na základe právneho titulu, najčastejšie darovacej alebo kúpnej zmluvy, a následne zápisom do katastra nehnuteľností.
Ak je dieťa plnoleté, postup je spravidla jednoduchší. Ak ide o maloleté dieťa, prevod si vyžaduje zastupovanie dieťaťa, posúdenie prípadného konfliktu záujmov a schválenie právneho úkonu súdom.
Akým spôsobom možno prepísať majetok na dieťa
Prepis domu na dcéru, syna alebo aj akúkoľvek inú osobu sa uskutočňuje buď písomnou darovacou zmluvou k domu, a to v prípade, že pôjde o bezodplatný prevod vlastníckeho práva k domu alebo písomnou kúpnou zmluvou k bytu ak pôjde o odplatný prevod vlastníckeho práva.
Ak nechcete použiť darovaciu zmluvu, môžete využiť napríklad kúpnu zmluvu alebo zámennú zmluvu, ak by ste si s deťmi niečo vymieňali.
Nie je možné za života prepísať dom, pozemok alebo inú nehnuteľnosť na inú osobu len jednostranne bez uzatvorenia písomnej zmluvy o prevode vlastníckeho práva.
| Spôsob prevodu | Kedy sa používa |
|---|---|
| Darovacia zmluva | Bezodplatný prevod vlastníckeho práva |
| Kúpna zmluva | Odplatný prevod vlastníckeho práva |
| Zámenná zmluva | Výmena nehnuteľnosti alebo podielu za inú vec |
Darovacia zmluva na nehnuteľnosť
Darovacou zmluvou darca niečo bezplatne prenecháva alebo sľubuje obdarovanému a ten dar alebo sľub prijíma.
Darovacia zmluva musí byť písomná, ak je predmetom daru nehnuteľnosť, a pri hnuteľnej veci, ak nedôjde k odovzdaniu a prevzatiu veci pri darovaní.
Pri príprave darovacej zmluvy je dôležité zabezpečiť splnenie všetkých formálnych náležitostí podľa Občianskeho zákonníka. Zmluva musí byť písomná a pri prevode nehnuteľnosti je potrebné zabezpečiť jej zápis do katastra nehnuteľností.
Darovacia zmluva musí obsahovať všetky podstatné náležitosti, ktoré sa vyžadujú pre darovaciu zmluvu. Pri nehnuteľnosti je potrebné presne definovať predmet daru, v tomto prípade polovicu domu, a uviesť obdarovaného.
Je vhodné konzultovať presné znenie zmluvy s právnikom, aby ste sa vyhli prípadným právnym nejasnostiam alebo zamietnutiu zo strany katastra pre formálne nedostatky.
Prevod majetku na plnoleté dieťa
Ak má dieťa viac ako 18 rokov, teda je plnoleté, môžete mu dom darovať priamo, stačí vypracovať darovaciu zmluvu, ktorú podpíšete Vy ako darca a dieťa ako obdarovaný.
Najjednoduchším spôsobom prevodu majetku v rámci bezpodielového spoluvlastníctva na vaše dieťa je darovacia zmluva. Týmto úkonom môžete bezplatne preniesť vlastnícke právo z vás na dieťa.
Ak ste manželia a dom aj pozemok sú v spoločnom bezpodielovom vlastníctve, pri príprave darovacej zmluvy je potrebné zohľadniť vlastnícky režim nehnuteľnosti a zabezpečiť podpisy príslušných vlastníkov.
Následne sa podáva návrh na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. Štandardný vklad trvá 30 dní, zrýchlený vklad trvá 15 dní.
Prevod majetku na maloleté dieťa
Darovať nehnuteľnosť maloletému dieťaťu môžete, avšak táto darovacia zmluva podlieha súhlasu súdu.
Prevod hodnotnejších vecí, typicky nehnuteľností, na maloletých potomkov je behom na dlhšiu trať. Neplnoleté osoby totiž nemôžu platne uzavrieť zmluvu o prevode nehnuteľnosti samé.
Fyzickým osobám vzniká všeobecne spôsobilosť na právne úkony dovŕšením 18. roku života. Do tohto času koná podľa občianskeho zákonníka za maloletého jeho zákonný zástupca. Maloletí sú spôsobilí len na také právne úkony, ktoré sú svojou povahou primerané rozumovej a vôľovej vyspelosti zodpovedajúcej ich veku.
Každý úkon, ktorý presahuje bežné majetkové záležitosti maloletého, vyžaduje schválenie súdom. Prevod vlastníctva nehnuteľnosti na maloleté dieťa je považovaný za nebežnú majetkovú záležitosť.
Zákonní zástupcovia sú povinní spravovať majetok tých, ktorých zastupujú, a ak nejde o bežnú vec, je na nakladanie s majetkom potrebné schválenie súdu.
V prípade, ak chcú rodičia napríklad darovať maloletému auto či dom alebo previesť spoluvlastnícky podiel z rodiča na dieťa alebo naopak, je nutné schválenie právneho úkonu súdom, pretože sa nejedná o bežnú vec.
Kto podpisuje zmluvu za maloleté dieťa
Obdarovaný maloletý nemôže sám podpísať darovaciu zmluvu. Za maloleté dieťa koná zákonný zástupca, typicky jeho rodičia.
V prvom rade je potrebné zvážiť, či zastúpením maloletého jeho rodičom nenastane konflikt záujmov. Ak by ste boli zároveň darcom aj zákonným zástupcom, mohla by nastať kolízia záujmov.
Ak dôjde k stretu záujmov zákonného zástupcu so záujmami zastúpeného alebo ak ide o právne úkony, pri ktorých by mohlo dôjsť k rozporu záujmov medzi rodičmi a maloletým dieťaťom alebo medzi maloletými deťmi zastúpenými tým istým rodičom navzájom, zákonný zástupca nemôže maloletého zastupovať.
V takom prípade súd ustanoví maloletému opatrovníka, ktorý ho bude v konaní zastupovať - kolízny opatrovník.
Pre prevod hodnotného majetku z rodiča na dieťa sa vyžaduje, aby bol maloletému dieťaťu súdom ustanovený opatrovník, ktorý bude chrániť jeho záujmy, a aby súd uzatvorenie prevodnej zmluvy schválil.
Ak takýto konflikt nastane, je potrebné podať návrh na súd a požiadať o ustanovenie opatrovníka na uzavretie konkrétneho úkonu, pričom táto osoba musí s opatrovníctvom súhlasiť.
Mnohí rodičia, starí rodičia či iní príbuzní svoje majetkové pomery riešia prepisom bytov, domov, pozemkov či iných nehnuteľností na deti. Môžu však nastať také situácie, kedy zákonný zástupca nemôže maloletého zastupovať a vtedy osobitného zástupcu ustanovuje súd.
Niekedy dochádza k zamieňaniu inštitútov opatrovníka a kolízneho opatrovníka. Rozdiel spočíva v tom, že opatrovník je navrhnutý najčastejšie zákonným zástupcom alebo rodičom a kolíznym opatrovníkom je v súdnom konaní príslušný Úrad práce.
Úrad práce ako kolízny opatrovník vystupuje v každom súdnom konaní týkajúcom sa maloletých za účelom ochrany ich záujmov.
Schválenie darovacej zmluvy súdom
Pred podaním návrhu na súd musí byť uzavretá darovacia zmluva, ktorá má všetky náležitosti podľa zákona.
Následne sa podáva návrh na schválenie právneho úkonu maloletého, teda darovacej zmluvy.
Po podpise zmluvy je potrebné podať návrh na súd na schválenie tohto právneho úkonu. Súd schváli tento úkon len za podmienky, že je v záujme maloletého.
V návrhu na schválenie je nutné vysvetliť súdu výhody, ktoré má samotný prevod nehnuteľnosti dieťaťu. Pokiaľ ide o štandardný prípad, stačí uviesť, že výhodou celého prevodu na dieťa je to, že týmto dieťa získa majetok.
Súd zhodnotí skutkový a právny stav a rozhodne, či navrhnutú osobu ustanoví v tejto veci za opatrovníka.
Potom čo sa vyjadrí kolízny opatrovník k navrhovanému právnemu úkonu, súd posúdi stav a rozhodne, či právny úkon schváli alebo nie.
Príslušným je súd podľa bydliska maloletého.
Maloletého, ktorý je schopný vyjadriť samostatne svoj názor, môže súd vypočuť spôsobom zodpovedajúcim jeho veku a vyspelosti.
Právny úkon urobený v mene maloletého opatrovníkom ešte nenadobúda právne účinky. Je potrebné schválenie právneho úkonu, v našom prípade darovacej zmluvy, súdom.
Bez súdneho schválenia kataster vklad neuskutoční. Ak by zmluva nebola schválená súdom, kataster nezapíše zmenu vlastníckeho práva.
Postup pri prepise nehnuteľnosti na dieťa
- Príprava písomnej darovacej, kúpnej alebo zámennej zmluvy.
- Posúdenie, či môže maloleté dieťa zastupovať zákonný zástupca alebo či vzniká konflikt záujmov.
- Podanie návrhu na ustanovenie opatrovníka, ak je to potrebné.
- Podpis zmluvy zákonným zástupcom alebo ustanoveným opatrovníkom.
- Podanie návrhu na schválenie právneho úkonu maloletého na príslušný súd.
- Po právoplatnom schválení právneho úkonu podanie návrhu na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností.
- Priloženie zmluvy a právoplatného rozhodnutia súdu k návrhu na vklad.
Po právoplatnom schválení právneho úkonu, teda zmluvy, rozhodnutím súdu, môžete podať návrh na vklad, ktorého prílohou bude nielen zmluva, ale rovnako aj právoplatné rozhodnutie súdu o schválení tohto právneho úkonu.
Vklad vlastníckeho práva do katastra
Posledným krokom je podanie návrhu na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností.
Následne sa podáva návrh na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností podľa § 28 zákona o katastri nehnuteľností, teda katastrálneho zákona.
K návrhu na vklad priložíte zmluvu a ďalšie potrebné prílohy, napríklad potvrdenie o zaplatení správneho poplatku.
K návrhu na vklad je potrebné priložiť aj rozhodnutie súdu o schválení právneho úkonu za maloletého.
Prílohou návrhu na vklad bude zmluva v počte dvoch kusov za predpokladu, že návrh nebudete podávať elektronickou formou, a rovnako právoplatné rozhodnutie súdu o schválení právneho úkonu.
Pri vypracovaní zmluvy treba presne definovať predmet prevodu, označiť účastníkov zmluvy a splniť formálne náležitosti potrebné na vklad do katastra.
Overenie podpisu darcu je nevyhnutným krokom, pričom podpis obdarovaného sa nemusí overovať, pokiaľ sa neprejaví potreba zo strany katastrálneho úradu.
Pri darovaní nehnuteľnosti maloletému dieťaťu musí darovacia zmluva prejsť schválením súdom a následne zápisom do katastra nehnuteľností.
Vecné bremeno doživotného bývania
V prípade, že prepisujete dom na blízku osobu, avšak chcete v tomto dome naďalej bývať, je žiadúce takouto zmluvou zriadiť aj vecné bremeno doživotného bezplatného užívania domu, tak aby Vás nadobúdateľ domu ani prípadní budúci vlastníci domu z neho nemohli svojvoľne vysťahovať.
Je možné darovať nehnuteľnosť dieťaťu s právom dožitia, teda s vecným bremenom pre vás alebo inú osobu.
V praxi to znamená, že v darovacej zmluve môžete zahrnúť aj ustanovenie o zriadení vecného bremena - práva doživotného bývania pre určité osoby. Toto právo musí byť zapísané v katastri nehnuteľností.
Darovacia zmluva musí byť úradne overená a prejsť schválením súdom, pokiaľ sa jedná o maloletú osobu.
Pri prevodoch domov či bytov si rodičia často nechávajú zriaďovať aj vecné bremeno spočívajúce v práve doživotného užívania. Konkrétna formulácia takejto ťarchy ale niekedy môže byť dôvodom, pre ktorý žiadosť o schválenie úkonu na súde neuspeje.
Nie každé vlastníctvo nehnuteľnosti maloletým musí byť pre neho prínosom.
Hypotéka a záložné právo
Pri prevode nehnuteľnosti zaťaženej hypotékou na syna alebo dcéru je dôležité zvážiť právne aj praktické dôsledky.
Hoci môžete previesť vlastnícke právo k nehnuteľnosti na dieťa, hypotéka zostane na dome. Dieťa bude nadobúdať nehnuteľnosť s existujúcim záložným právom, čo znamená, že banka má prednostné právo na uspokojenie svojej pohľadávky z tejto nehnuteľnosti v prípade neplnenia povinností z hypotéky.
Prvým krokom je kontaktovať banku, ktorá má záložné právo na vašej nehnuteľnosti, keďže zmluva o hypotekárnom úvere spravidla obsahuje klauzulu o zákaze prevodu nehnuteľnosti bez písomného súhlasu banky.
Väčšina zmlúv o hypotéke obsahuje klauzuly, ktoré vyžadujú súhlas banky s prevodom nehnuteľnosti na inú osobu. Preto je nevyhnutné kontaktovať banku a zistiť, aké sú jej požiadavky a podmienky v tomto prípade.
Ak je nehnuteľnosť založená v banke, dieťaťu môžete previesť len založenú nehnuteľnosť.
Nepíšete, či je nehnuteľnosť zaťažená úverom, prípadne inou ťarchou, čo by mohlo znamenať problém.
Exekúcia a prepis majetku na dieťa
Ak chcete prepísať majetok na blízku osobu preto, aby ste ho ochránili pred exekúciami, zvyčajne nejde o dobrý nápad.
K tomuto kroku sa ľudia uchyľujú hlavne vtedy, keď sa už reálne potýkajú s finančnými problémami. Spravidla teda nejde len o preventívnu ochranu pred exekučnými konaniami, ale o ukracovanie veriteľov, ktorí takéto konanie môžu napadnúť formou tzv. odporovacej žaloby.
Odporovaciu žalobu podáva veriteľ proti tomu, kto mal z odporovaného úkonu prospech. V prípade darovania majetku dieťaťu by jej teda čelilo práve ono.
Váš veriteľ môže odporovať úkonom, ktoré ste ako dlžník urobili v posledných troch rokoch.
Vaše dieťa sa zo zákona pokladá za vašu blízku osobu, preto by veriteľ bol na súde vo výhodnej pozícii.
V zásade by mu postačilo, keď by preukázal, že ste prevodom majetku sťažili vymoženie jeho pohľadávky.
Váš potomok by naopak musel preukazovať, že hoci vyvinul náležitú starostlivosť, váš úmysel ukrátiť veriteľa napriek tomu nemohol poznať.
Vyvinutie náležitej starostlivosti vyžaduje, aby nadobúdateľ aktívne preveroval, že uzatvorenie prevodnej zmluvy nepoškodzuje veriteľa prevodcu.
Ak je majetok prevádzaný z rodiča na maloleté dieťa, mal by toto preverovanie vykonať ustanovený opatrovník dieťaťa.
Úspech veriteľa v súdnom konaní o odporovacej žalobe spôsobí, že uzatvorená zmluva o prevode voči veriteľovi nebude právne účinná.
Váš veriteľ teda bude môcť požadovať uspokojenie svojej pohľadávky aj predajom vecí, ktoré ste previedli na svojich potomkov.
V prípade exekúcie môže byť prevod majetku na osobu blízku, ako je syn alebo dcéra, napadnutý veriteľom ako odporovateľný právny úkon, čím by sa tento úkon stal právne neúčinným.
Ak prepíšete nehnuteľnosť vo chvíli, kedy pôsobí exekúcia, exekútor má právomoc vykonať predaj aj proti neskoršiemu nadobúdateľovi.
Po doručení upovedomenia o začatí exekúcie nemožno nakladať s majetkom podliehajúcim exekúcii bez predchádzajúceho písomného súhlasu exekútora s výnimkou bežných právnych úkonov.
Nakladanie s majetkom v rozpore s týmto zákazom nemá vplyv na platnosť právneho úkonu. Takýto právny úkon je však voči oprávnenému neúčinný a nárok oprávneného môže byť uspokojený v exekúcii z toho, čo ušlo.
Ak by povinná osoba previedla podiel na dome na maloleté deti, oprávnený v exekučnom konaní by sa mohol domáhať úhrady pohľadávky v exekúcii.
Prepis podielu na dome alebo byte
Otec môže svoj podiel na dome previesť na niektoré z detí bez súhlasu ostatných spoluvlastníkov, pokiaľ ide o jeho výlučný podiel.
Váš otec ako podielový spoluvlastník nehnuteľnosti má právo naložiť so svojím podielom podľa svojho uváženia.
Na prevod svojho podielu, napríklad formou darovacej zmluvy, nepotrebuje súhlas ostatných spoluvlastníkov, pokiaľ sa nejedná o prevod na tretiu osobu, ktorá nie je blízkou osobou.
Keďže ide o prevod na blízku osobu v zmysle § 116 Občianskeho zákonníka, predkupné právo sa neuplatňuje.
Ak otec vlastní dom vo svojom výlučnom vlastníctve, môže ho darovať vybranému dieťaťu bez súhlasu ostatných súrodencov.
Ostatné deti teraz formálne nemusia nič podpisovať.
Neskôr, pri dedičskom konaní, sa však môže brať ohľad na hodnotu daru. Syn, ktorý dom dostal, by si dal započítať túto nehnuteľnosť na svoj dedičský podiel.
Pri prevodoch nehnuteľností na Slovensku je možné previesť aj veľmi malé podiely, ako napríklad 1/16 bytu.
Pri nehnuteľnostiach, ako sú byty alebo domy, takéto obmedzenia nie sú a prevody malých podielov sú preto možné.
Drobenie pozemkov
Drobenie sa týka len pozemkov a podlieha prísnym pravidlám podľa zákona č. 180/1995 Z. z. o niektorých opatreniach na usporiadanie vlastníctva k pozemkom, ktorý bol novelizovaný.
Podľa tohto zákona je zakázané drobenie poľnohospodárskych a lesných pozemkov na menšie výmery, pričom poľnohospodársky pozemok musí mať minimálnu výmeru 3000 m² a lesný pozemok 5000 m².
Pri bytoch alebo domoch však možno prevádzať aj malé spoluvlastnícke podiely, ak zmluva obsahuje všetky zákonné náležitosti.
Prepis majetku v súvislosti s dedením
Prevod majetku na potomkov môže rodinnému rozpočtu priniesť minimálne jednu podstatnú výhodu. Je ňou veľká úspora na dedičských poplatkoch, ktorým sa vďaka prepisu časti majetku na budúcich dedičov ešte pred smrťou poručiteľa vyhnete.
Dediči sa musia pripraviť prinajmenšom na súdne poplatky a odmenu notára.
Súdny poplatok sa počíta z čistej hodnoty dedičstva, ktorá sa určuje ako rozdiel medzi pasívami a aktívami dedičstva.
Odmena notára ako súdneho komisára sa počíta zo všeobecnej hodnoty majetku poručiteľa, ktorý je predmetom konania o dedičstve.
Otec môže tiež spísať závet, v ktorom uvedie, komu pripadne jeho podiel po jeho smrti, čo zabezpečí jeho vôľu aj po jeho úmrtí bez konfliktov so zákonnými dedičmi.
Neopomenuteľnými dedičmi sú deti, nie manželka.
Ak sa po podpise zmluvy narodí ďalšie dieťa, darovacia zmluva nebude automaticky neplatná či napadnuteľná. Situácia môže byť zložitejšia z hľadiska dedičstva.
Prepis majetku pri rozvode a vyporiadaní BSM
O prepise hodnotnejších vecí na deti sa občas uvažuje aj pri rozvode a vyporiadavaní bezpodielového spoluvlastníctva manželov.
Zvyčajne ide o prípady, v ktorých sa spoločný majetok nedá medzi oboch bývalých partnerov rozdeliť rovným dielom a žiaden z nich nemá dostatok peňazí na vyplatenie dorovnania získanej hodnoty druhému partnerovi.
Ex-manželia preto môžu riešiť situáciu aj tak, že niektoré súčasti majetku darujú spoločným deťom.
Ak si aj vy zvolíte túto alternatívu, dajte pozor na to, aby z dohody o vyporiadaní spoločného majetku jasne vyplývalo, že prevod určitej veci na deti má priamu súvislosť práve s rozdelením BSM.
Pri načasovaní jednotlivých krokov vyporiadania navyše treba počítať aj s tým, že nadobudnutie hodnotnejšieho majetku maloletými deťmi vyžaduje schválenie súdom, ktorý žiadosti nemusí vyhovieť.
Správa nehnuteľnosti vo vlastníctve dieťaťa
Nie každé vlastníctvo nehnuteľnosti maloletým musí byť pre neho prínosom.
Nadobúdanie nehnuteľnosti maloletými je síce spôsobom nakladania s majetkom za života, ale toto vlastníctvo má svoje úskalia spojené s užívaním a správou nehnuteľnosti, napríklad investície, odber médií a dispozícia s nehnuteľnosťou, ktorej vlastníkom je maloletý.
Rodičia alebo iní zákonní zástupcovia musia majetok maloletého spravovať. Pri ďalšom predaji, zaťažení alebo inom významnom nakladaní s nehnuteľnosťou môže byť opäť potrebné schválenie súdu.
Súd zmluvu schváli len vtedy, ak je aj v prospech maloletého.
Najčastejšie chyby pri prepise majetku
- snaha o priamy „prepis do katastra“ bez uzatvorenia zmluvy;
- vynechanie súdneho schválenia pri prevode na maloleté dieťa;
- podpis zmluvy rodičom napriek existencii konfliktu záujmov;
- opomenutie hypotéky, záložného práva alebo inej ťarchy;
- prevod majetku s cieľom vyhnúť sa exekúcii;
- nesprávne označenie nehnuteľnosti alebo spoluvlastníckeho podielu;
- nezriadenie vecného bremena, ak si prevodca chce zachovať právo bývania;
- použitie vzoru z internetu bez overenia aktuálnej právnej úpravy.
Záverom sa treba zmieniť aj o využívaní vzorov z internetu. Pri zmene zákonov tieto nemusia zodpovedať aktuálnej právnej úprave z hľadiska hmotného aj procesného práva.
Výsledkom môže byť predlžovanie konania, prípadne aj zamietnutie samotného návrhu súdom.
Darovaciu zmluvu odporúčam nechať spísať advokátom, aby boli splnené všetky formálne náležitosti potrebné na vklad do katastra.
Na spísanie darovacej alebo kúpnej zmluvy je vhodné kontaktovať advokáta, ktorý súčasne podá aj návrh na vklad nehnuteľností do katastra a zabezpečí právnu istotu, že zmluva bude pripravená správne.
